Wissenswertes

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Falls Sie als Privatperson oder Unternehmen eine Immobilie verkaufen, fallen die Grundstückgewinnsteuern (oft auch Liegenschaftsgewinnsteuer genannt) an, und zwar überall in der Schweiz. Wir empfehlen Ihnen, die Höhe der anfallenden Steuern für die Immobilie im Voraus abzuklären. Dabei können wir Sie unterstützen. So bleibt Ihnen am Ende eine unerwartete Überraschung erspart.

Der Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen Anlagekosten und erzieltem Verkaufspreis. Zu den Anlagekosten gehören ausser dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis die Handänderungskosten, Notariats- und Grundbuchgebühren, welche beim ursprünglichen Kauf angefallen sind.

Zudem sind noch folgende Abzüge bei der Grundstückgewinnsteuer erlaubt: Wertevermehrende Investitionen (z.B. Bau Wintergarten), das Maklerhonorar und die Handänderungskosten, Notariats- sowie Grundbuchgebühren, welche beim jetzigen Verkauf anfallen.

Nicht erlaubt ist es, werterhaltende Kosten (Renovationskosten) von der Grundstückgewinnsteuer abzuziehen.

Die Liegenschaftsgewinnsteuer wird prinzipiell in allen Kantonen erhoben. Allerdings gibt es erhebliche Abweichungen in der Art ihrer Berechnung und Höhe.

Im Kanton Freiburg wie in den meisten anderen Kantonen sind folgende Grundsätze bezüglich der Grundstückgewinnsteuer gültig:

  • Umso länger die Besitzdauer, desto niedriger die Steuer: Je grösser der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Liegenschaft, desto niedriger wird die Liegenschaftsgewinnsteuer beim Verkauf der Liegenschaft.
  • Sie ist fällig im Jahr des Verkaufs: Die Liegenschaftssteuer wird üblicherweise beim Verkauf der Liegenschaft fällig.
  • Kein Gewinn, keine Steuern: Wenn beim Verkauf insgesamt kein Gewinn anfällt, muss auch keine Liegenschaftsgewinnsteuer gezahlt werden.
  • Zwei Gründe für Steueraufschübe:

1. Bei Vererbung, Schenkung oder Handänderung unter Ehegatten kann die Steuer aufgeschoben werden.
Wird eine Liegenschaft an nahe Verwandte vererbt, muss die Liegenschaftsgewinnsteuer erst bei einem späteren Verkauf bezahlt werden. Nicht jedoch beim Erbübergang. Beim Verkauf gilt jedoch die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis als Gewinn. Unter dem ursprünglichen Verkaufspreis versteht man den Preis, den die Vererbenden – also beispielsweise die Eltern – ursprünglich entrichtet haben.

2. Bei Anschlusskauf wird die Steuer aufgeschoben.

Wer ein von ihm selbst bewohntes Haus mit Gewinn verkauft und anschliessend ein neues Haus zum eigenen Bewohnen erwirbt, dem bleibt die Liegenschaftsgewinnsteuer erspart. In anderen Worten: Er muss sie erst bezahlen, wenn er das zweite Haus verkauft und dabei Gewinn macht.

Ein potentielles Problem für Käufer

Im Prinzip muss der Verkäufer die Liegenschaftssteuer bezahlen, denn er macht Gewinn. Kann der Verkäufer jedoch die Steuer nicht zahlen, dann kann es sein, dass der Käufer zahlen muss. Denn die Liegenschaftssteuer ist mit einem Grundpfand auf dem Grundstück gesichert. Um dies zu verhindern, verlangt der Notar meist vom Verkäufer die Überweisung des zu erwartenden Betrages der Liegenschaftsgewinnsteuer auf ein Sperrkonto, und zwar schon zum Zeitpunkt der Verschreibung. Später wird dann detailliert abgerechnet. Zu viel eingezogenes Geld erstattet der Notar dem Verkäufer zurück.

Gewinnberechnung

  • Veräusserungserlös
  • Wertvermehrenden Aufwendungen
  • Anlagekosten
  • Abzüge (Vermittlergebühren, Handänderungskosten)
  • (Handänderungssteuer)

Finanzielle Tragbarkeit

Der Käufer muss im Prinzip 20% des Kaufpreises in Form von Eigenkapital beibringen, davon soll mindestens die Hälfte echtes Vermögen (liquides Geld) sein. Die andere Hälfte der 20 % kann durch die Zweite oder Dritte Säule bzw. deren Verpfändung oder Vorbezug finanziert werden. So wird es von den Bankinstituten verlangt. Die restlichen 80% werden durch eine Hypothek gedeckt. Man sollte sich rechtzeitig informieren, welche Möglichkeiten es gibt, und zwar besonders, was die Verwendung von Geldern der beruflichen Vorsorge angeht. Die Tragbarkeit ist abhängig von der Höhe des Einkommens und der Eigenmittel.

Grundsätzlich sollten die Wohnkosten ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen. Die Banken berechnen die Tragbarkeit nicht mit dem tatsächlich vereinbarten oder zu vereinbarenden Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5-5%. Ausserdem werden zur Berechnung der Tragbarkeit noch 1% der Fremdmittel (Hypothek) zur Amortisation sowie 1% der Anlagekosten (Kaufpreis) für die Nebenkosten zusätzlich als kalkulatorische Zinsbelastungen angerechnet.

Vertragliche Abwicklung

Meist wird zum Zeitpunkt des Abschlusses der Reservationsvereinbarung eine Anzahlung verlangt. Zudem wird von der Käuferschaft beim Abschluss der Reservationsvereinbarung meist ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank oder Versicherung über den vereinbarten Kaufpreis verlangt. Nach Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung erfolgt die Anmeldung des Kaufes beim zuständigen Notar

(im Kanton Solothurn: Amtsschreiberei, im Kanton Freiburg und Bern: freiberufliche Notare). Dieser bereitet daraufhin den Kaufvertrag vor. Nach Vereinbarung eines Termins wird die Überschreibung des Kaufobjekts öffentlich beurkundet.

Nutzen und Gefahren

Nutzen und Gefahren gehen mit der notariellen Vertragsbeurkundung vom Verkäufer auf den Käufer über, und zwar ab einem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Zeitpunkt.
Im Kaufvertrag wird der Zeitpunkt des Überganges festgelegt, da oftmals die Verurkundung des Kaufvertrages zu einem anderen Zeitpunkt erfolgt als die geplante Eigentumsübertragung. Dies sollte man aber unbedingt vertraglich regeln. Der Übergang von Nutzen und Gefahren ist zum Beispiel beim Kauf von Stockwerkeigentum von Bedeutung,

da ab diesem Zeitpunkt der Verkäufer nicht mehr für die laufenden Nebenkosten aufkommen muss. Es erfolgt eine pro rata-Abrechnung. Von jetzt an kann der Käufer seine Immobilie frei nutzen, beispielsweise stehen ihm nun etwaige Mietzinserträge zu. Er trägt aber auch das Risiko (Gefahren) einer zufälligen Wertverminderung (bei Naturereignissen, Beschädigung durch Dritte usw.).

Kostentragung

Unter Kostentragung versteht man sämtliche Gebühren, die bei Kauf/Verkauf anfallen.
Die Tarife liegen in den meisten Kantonen bzw. Gemeinden zwischen 1 und 5% der Bemessungsgrundlage, d.h. des Kaufpreises, des Verkehrswerts oder des amtlichen Werts des Grundstücks. Sie betragen zum Beispiel im Kanton Freiburg 4% (Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren), im Kanton Bern 2.6% (1.8% Handänderungssteuer und 0.8% Notariatsgebühren) und im Kanton Solothurn 2.2%.

Es gibt von Kanton zu Kanton gewisse Ausnahmen, was die Handänderungssteuer betrifft.

Im Kanton Bern erfolgt unter Umständen eine Steuerbefreiung für die ersten 800.000 Franken des Kaufpreises. Dies ist der Fall, wenn der Käufer die Liegenschaft selbst bewohnt.

Im Kanton Solothurn ist der Kauf einer Liegenschaft seit 2011 steuerfrei, wenn der Erwerber die Immobilie selbst bewohnt.